城市更新、长租公寓。
——2018年中城联盟总裁第一聚最重要的8个字
▲与会总裁合影。
2017年，楼市高唱“冰与火之歌”；2018年，千亿已经被抛诸脑后，房企的下半场瞄准的都是万亿级市场。
因为，挑战与机遇总是相伴存在——
根据2017中国城市更新论坛的报告，城市更新将成为城市发展新的增长点，市场规模有望突破万亿；
2017年，链家大数据也指出“大概在2020年的时候，中国大概会有一个3万亿的长租市场”。（左晖 | 一年前谈了“租赁崛起”，今天迎来“租购并举”）
如今，政策不断叠加、一二线土地依然稀缺，城市必须更新发展、人民也正在走向“租购并举”的新时代，无论从哪个角度看，房企都面临着重大的转型压力。
恰在此时，有一群人开了个好头。
7月20日，近五十位中城联盟总裁各路云集、相聚北京，共同聚焦“城市更新”和“长租公寓”两大转型主题。
这，是中城联盟总裁2018年的第一聚。聊爆点、出干货，一起“找准增长点，开创新未来”。
以下为此次会议精华观点摘录：
一、城市更新密码
面对万亿市场，几乎没有房企不动心，但是速度和准度决定发展的宽度。房企中，有扎根于此20年不弃的区域企业；也有自2017年入场的三甲“碧恒万”；50强纷纷试水，百强更是奋起直追。
这一次，我们邀请到以“段子+创新”闻名业界的陶红兵和朗诗绿色集团技术男神谢远建，前者亲手主导了北京城市更新项目的开端之作——梵悦108项目，后者负责朗诗绿色集团产品打造管理及产品创新工作、最了解朗诗创新项目的动态和技术前沿。这两位大神久经沙场、了解传统房企，但同时又能以独特视角审视地产行业发展，带来启发。
1 城市更新，掌握地产新增长的密码
陶红兵
中城联盟总裁联席会会长、愿景集团董事长、链家董事
深圳的城市更新大多在于城市旧改。而北京更多的是包括整栋物业项目的提升改造、老旧小区的局部改进等，我们给它起了一个名字，叫存量的有机再生。
北京城六区的近5000个小区中，2000年前的小区占了一半以上。现在北京没有电梯的老旧小区约一千多个，很多老旧小区居民的平均年龄在65岁以上，老龄化严重，而居民、政府、企业三方都受困于这一点，居民搬不走、城市形象不能改变、安全隐患大量存在、拆迁成本高。不仅是北京，很多城市都存在这样的问题。老小区大多位于城市非常好的位置，这是潜在的价值，但是它的配套、设施、功能、设计、空间都是错配的，所以它的价值发挥不出来。
我们理解的存量更新就是从这几个错配上做纠偏、改造、提升，这就是我们价值的来源。
我们现在做存量的有机再生、更新，其实是围绕它现在存在的问题做改变，只要改变一点就有价值提升，如果改变几点就会产生很大的价值，如果全部改变，那就是整个改造或者旧改，是一个完整的更新。
城市更新目前主要面临三个方面的难点：第一，拆迁价格高，业主漫天要价，出价和诉求之间不对称；第二，规划难突破，老旧小区没有停车位，车位解决不了，需要政府在规划方面给予支持；第三，算帐难，因为涉及到土增税，涉及到各个地方的算法，会有非常大的不一样。
能不能把老人从配套、空间等错配的老旧小区迁走，迁到有一些养老服务和设施的小区里？我们更愿意他们被迁到租金更贵、环境更好的地方，每个月再发他一些生活费，子女也觉得踏实了，原来的房子产权不做任何交易，还是你的房子，还能实现增值。这种做法可以照顾到所有参与者：老人得到了照料；政府满意，城市面貌得到提升；安全隐患得到消除；而且白领可以就近工作生活，也减少了路上交通的拥堵。
2 绿色引领，创造价值
——朗诗城市更新的探索与实践
谢远建
朗诗绿色集团副总裁、首席技术官
朗诗做绿色地产，从2004年就开始了，一直到今天，从来没有变过。从2015年进入城市更新的领域，我们一直在探索这个方向上到底有什么样的机会和可能性。
我们特别重视那些外表功能性之外的东西，在使用过程中跟人体的各种体验相关的细节和内容，所以在声、光、温度、湿度方面做了非常多细致专业的工作。
被动式建筑，应用在城市更新的项目当中更加地困难，因为新建的项目做被动式建筑有更便利的条件，但是城市更新项目的各种构造结点、技术的处理非常复杂。
经过很多年的探索，朗诗在绿色建筑这个维度上，已经从原来的向欧洲人学习，到跟中国的实践结合，不断地探索，现在已经能够自如应用。我们完全按照自己的理念，先建筑后设备，因地制宜、因人制宜地运用各种技术，不断创造消费端的价值，让绿色建筑的投入和消费者之间的价值建立一个良性的关系。
二、长租公寓探索
如果说城市更新是准万亿市场，长租公寓的万亿未来则已经不折不扣地来了：2013年，我国首次提出建立“房地产长效机制”；2015年初，政府开始制定一系列的政策，鼓励支持租赁市场的发展；十九大报告中，习近平主席明确提出了“租购并举”的发展方向。
面对万亿租赁市场，开发商、创业公司、酒店集团都在加速布局、分秒必争。
而长租公寓恰是其中最重要的一股力量，这一次，“房企系”代表旭辉集团、“创业系”代表企业魔方公寓以及匠心品牌自如的发言人聚力登场，和而不同地描绘了长租公寓的潜能和未来。
1 从领寓谈起，地产商的转型思路
陈东彪
旭辉集团执行总裁
领寓简介：成立于2016年7月成立，被称做“旭辉+”，被誉为企业“七小龙”之一。国内覆盖5大区域、16大城市，国际出海日本，目前规模已突破3.5万间。它立志打造中国版EQR，立下坚实目标：2021年，规模30万间，IPO上市。（报告！发现两个除了创新啥也不会的企业！）
开发商的扎堆进入加速了行业洗牌，目前市场处于洗牌与窗口并存阶段。
城市布局：一线、准一线城市为主战场，二线处于初步发展期。
行业融资进入大规模资本运作期。
民企开发商在长租公寓领域的优劣势：
优势：
1、资金优势：地产主业输送资金支持、融资成本低。
2、资源优势：集采供应商资源。成熟的住宅产品设计资源。
3、区域地产事业部的支持协同优势。
劣势：
1、精细化运营经验不足：从“追求快周转的开发” 到“长期自持运营” 需要过渡时间。
2、脱胎于传统地产行业，信息化体系的建立现状不足。
关于房企转型的思考：
转型方向——房地产市场高歌猛进的时代接近尾声，从增量开发转向存量运营。
凯德模式和REITs模式是国内房企未来向资管转型的两条路径。
目前，前30名开发商的增幅远远高于100名的开发商，特别是有一些“大象能跳舞，小的企业，可能慢慢会退出房地产市场。
在消费升级大趋势下，房地产相关服务市场成为新的蓝海，所以住房制度建设，将成为非常大的突破口，地产服务领域的市场未来越来越大。
我相信未来长租公寓市场会更大，因为存量远远大于增量。中国人太喜欢买房子，我认为这不是特别正常的现象。未来应该用长租公寓的方式来解决我们的居住问题，特别是公寓可以做得品质非常高。
2 专业协作，合作共赢
——自如O2O实践经验分享
解云航
自如资管平台总经理
自如简介：2011年，自如在链家内部创业，成立事业部，比起被称作“长租公寓元年”的2017年，整整早了六年。
2016年，自如品牌独立发展，在五年的时间内战略崛起：坐拥70万间房源、超过160万自如客以及35万名业主。
2018年，自如斩获40亿A轮融资，预计扩展房源至85-100万间……
O2O，我理解就是变成两件事，第一件事，必须做好线下运营；第二件事，做好线上的建设和管理。
中国租赁市场有三个难点：
第一，物业的供应；第二，产品化；第三，运营服务。
长租公寓的发展，在2014年到2016年慢慢进入规模增长状态，具备一些能力。2017年、2018年的时候速度越来越快，这跟房地产市场向头部效应集中具有类似性。所以到今年6月份，我们拥有了（包括租约的形式）70万间房源，今年的目标是85万间到100万间。
自如资管模式有三种：第一种是传统的租赁方式；第二种是委托管理，我们通过输出自己的品牌、系统能力、运营能力，收取一些委托管理费；第三种是战略合作，非常希望这种模式能够应用在中城联盟里。
3 魔方经营模式与合作优势
柳佳
魔方生活服务集团CEO
魔方简介：2009年成立，坐拥几百家门店，稳坐连锁集中式长租公寓头把交椅。而CEO柳佳，纵横行业多年，先后参与了如家、海友等品牌的创立，具有丰富的管理经验，正在赋予魔方与众不同的价值。
2017年是“租购并举”的元年，从九部委发文到十九大报告，都是把整个中国房地产发展的未来方向定义为资产运营、服务或者管理。我们并不是在风口来临时进入这个行业，而是提前预估到趋势，做了很多布局。
我们的运营标准化，魔方公寓是主打产品，大概有560多条流程，其中有50多条主流程，涉及到财务、采购、IT等十几个不同部门。所有SOP标准非常清晰，也就是每开一家新店，管理模式都一样，复制性强。
风口来了，但这个市场远远没有到竞争的地步。这个市场非常大，有几万亿，我们才刚刚起步，整个行业的渗透率只有不到0.5%，谈竞争太早。而且从运营角度来讲，大家更多是互补，而不是竞争。术业有专攻，房企的最大优势是资源，希望通过我们的运营能力的输出，跟更多资源方合作，打造一个更大规模的长租公寓市场。
4 租赁住房金融面面观
路林
中城投资董事长
用金融视角看租赁住房市场，最有知识含量的专业剖析。
住和商已经发生变化：第一，核心是租和售在发生变化；第二，产业到了下半场，粗放式要走到精细化经营。
房地产也叫不动产，为什么叫不动产？第一，不能移动叫不动产；第二，卖不动的时候叫不动产。所以不动产投资和不动产经营的话题要比房地产开发本身大得多。
投资建议：应该对标房地产基金和REITs，对标这些模型能够让你真实地看清这个世界；重仓人口净流入城市，重中有轻，轻中有重；投资、运营双管齐下，成本效率致胜，营运性现金流第一。有这些特征的企业，应该成为我们投资的对象。
什么叫做现代金融？三句话：现代金融以中长期、有效资本形成为核心；以VC/PE的视角和逻辑，审视产业投资之公司价值来源；PERE和REITs，是房地产、不动产领域的现代金融重要工具。
三、访问梵悦·万国府项目
会议期间，陶红兵会长亲自带队参观了城市更新项目的代表作——梵悦·万国府。项目提出“家庭式灵动居住”空间概念，面向使馆区涉外人士、国际企业主、CEO及其家庭，提供全新、便利且富有品质的生活居住空间。
▲参观现场。
中城联盟秘书长李洁主持会议，并表示：今天的分享让我感动，让我们深入了解城市更新和长租公寓两个重要的蓝海领域，也让我们再一次体会到细节是成功的关键。很多企业加入中城联盟19年，伴随中城联盟一路成长起来，还有一些新加入的企业，也相见如故。中城联盟有一个很特别的气场，无论何时加入，深情厚谊都会互相传递。这是中城联盟的价值所在，也是联盟二字的意义。
▲中城联盟秘书长李洁主持会议。
9小时，分享+参观，高效的中城联盟霸道总裁们深入城市更新和长租公寓。对于他们来说，房企的转型之路仍然任重道远，但是每一次相聚和交流都能带来星火和希望。
现场精彩掠影：
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